Soll man Immobilienunternehmen enteignen?

Am 12. Februar 2023 wählt Berlin neu. Dadurch kommt auch Bewegung in eine festgefahrene Diskussion: Inwiefern die Regierung den Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ umsetzen wird. Denn bei der Bundestagswahl 2021 haben die Berliner:innen mehrheitlich dafür gestimmt, in ihrer Stadt mehr als ein Dutzend private Immobilienkonzerne erst zu enteignen und dann zu vergesellschaften.

Die rot-rot-grüne Landesregierung setzte daraufhin eine Kommission ein, die den Vorschlag untersuchen sollte. Ansonsten ist seitdem nicht viel passiert. Denn die Enteignung von Wohnungsunternehmen ist bis ins linke Spektrum umstritten. Die Berliner SPD und Teile der Grünen halten nicht viel von der Idee. Und auch die Wohnungsbaugenossenschaften kritisieren die Initiative – dabei arbeiten die Genossenschaften nicht profitorientiert.

Ich wollte vor der Abstimmung des Volksentscheids verstehen, was die Genossenschaften an dem Enteignungsvorschlag kritisieren und wie die Initiative darauf reagiert. Dafür habe ich damals Dirk Enzesberger und Rouzbeh Taheri getroffen. Enzesberger sitzt im Vorstand der Charlottenburger Baugenossenschaft, Taheri hat „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ mitbegründet. Die beiden kennen und respektieren sich – und haben schnell über große Fragen und entscheidende Details diskutiert.

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Rebecca Kelber: Herr Taheri, Sie wollen alle Wohnungsunternehmen in Berlin mit mehr als 3.000 Wohnungen enteignen und damit die Großunternehmen zwingen, ihren Besitz abzugeben. Danach sollen sich Mieter:innen, das Land Berlin und die Stadtgesellschaft um diese Wohnungen kümmern. Das ist ein radikaler Vorschlag, der so noch nie umgesetzt wurde, weder in Berlin noch sonstwo in Deutschland. Warum glauben Sie, dass das notwendig ist?

Rouzbeh Taheri: Wir sind radikal, weil die Situation auf dem Wohnungsmarkt radikal ist. Wir haben ja mit viel kleineren und moderateren Vorschlägen angefangen und haben gesehen, dass man bestimmte kleinere Vermieter damit regulieren kann. Aber gegen die Großen kommt man mit solchen Maßnahmen nicht an. Die sind politisch auch noch bestens vernetzt. Und deshalb wollten wir die Bevölkerung direkt fragen: „Wollt ihr diese Akteure auf dem Wohnungsmarkt in Berlin?“ Akteure, die es vor zehn, 15 Jahren so nicht gegeben hat. Die sind ja alle das Ergebnis der Privatisierung öffentlicher Wohnungsbestände. Denn seit Ende der Neunzigerjahre hat das Land Berlin 200.000 Wohnungen an private Unternehmen verkauft. „Oder wollt ihr, dass die Wohnungen wieder in den Besitz der Bevölkerung kommen?“

Dirk Enzesberger: Wahrscheinlich kann man bei dem angespannten Wohnungsmarkt auf so eine Idee wie die Enteignungsinitiative kommen. Aber sie ist trotzdem kein geeignetes Mittel.

Rebecca Kelber: Herr Enzesberger, Sie setzen sich ja eigentlich für das Gleiche ein wie Herr Taheri: bezahlbaren Wohnraum, der nicht nur profitorientiert ist. Warum kritisieren Sie die Initiative dann so hart?

Dirk Enzesberger: Weil auch wir als Genossenschaften von der Enteignung betroffen sein könnten. Und damit um die 140.000 Wohnungen, die aber schon bezahlbare Mieten bieten. Uns erinnert das an die Diskussion um den Mietendeckel. Da haben am Anfang auch alle Befürworter:innen gesagt: „Okay, die Genossenschaften sind so tolle und nette Vermieter und sind auch bestrebt, niedrige Mieten zu halten. Und deshalb sind sie ja von dem Gesetz überhaupt nicht betroffen.“

Der Mietendeckel hat die Genossenschaften hart getroffen

Rebecca Kelber: Was war dann das Problem mit dem Mietendeckel?

Dirk Enzesberger: Er hat uns schlussendlich doch getroffen, mit teilweise immensen wirtschaftlichen Schäden. Warum? Man hatte keine juristische Möglichkeit gefunden, Genossenschaften rechtssicher vom Mietendeckel auszunehmen. Das hat sich erst erledigt, als das Bundesverfassungsgerichts den Mietendeckel für rechtswidrig erklärte. Und jetzt? Streiten sich die Juristen bei „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ um genau die gleichen Dinge wie beim Mietendeckel! Deshalb sind wir als Genossenschaften extrem misstrauisch, was die Initiative betrifft. Auch wenn Herr Taheri und seine Kolleg:innen natürlich erklären, Genossenschaften sollen von der Enteignung nicht betroffen sein.

Rebecca Kelber: Herr Taheri, warum machen Sie sich darum keine Sorgen?

Rouzbeh Taheri: Weil wir die Genossenschaften tatsächlich rausnehmen können, käme es zu der Enteignung. Die rechtliche Lage ist hier anders als beim Mietendeckel.

Dirk Enzesberger: Das ist nicht richtig. Aber das ist ein juristischer Fingerspitzen-Streit, ob wir uns mit Ihrer Initiative in öffentlichem oder privatem Recht bewegen.

Rouzbeh Taheri: Also wir können jetzt Gutachten und Gegengutachten runterrattern. Aber das führt doch zu nichts. Da gibts zwei Juristen, drei Meinungen, das kennen Sie. Ich kann versichern: Wenn sich nach der Wahl herausstellt, dass Genossenschaften doch von einer Enteignung betroffen wären, werden wir als Initiative keine Enteignung mehr fordern. Wir würden lieber auf die Enteignung der großen Konzerne verzichten, als dass wir die Genossenschaften tatsächlich in Gefahr bringen würden.

Rebecca Kelber: Herr Enzesberger, beruhigt Sie das?

Dirk Enzesberger: Allein, mir fehlt der Glaube. Also nein. Nehmen wir mal an, der Senat versucht, ein sicheres Gesetz zusammenzukriegen. Dann beruft er sich dabei auf Artikel 15 des Grundgesetzes, der besagt, dass grundsätzlich enteignet werden kann. Er ist aber noch nie benutzt worden. Und dann werden Deutsche Wohnen, Vonovia und Co. erst mal klagen. Wie beim Mietendeckel bedeutet das eine enorme Unsicherheit. Wenn private Wohnungsunternehmen kein Vertrauen mehr in den Markt haben – und das würde passieren, wenn der Volksentscheid positiv ausfällt –, werden wir ein Markteinbrechen erleben. Das ist das Schlimmste, was hier in der Stadt passieren kann. Es fehlen schon heute 200.000 Wohnungen. Wer soll die dann bauen? Die Leidtragenden sind dann wieder die, die sich heute schon am Wohnungsmarkt nicht gut versorgen können: Menschen mit geringem Einkommen.

Rouzbeh Taheri: Sie können mir kein einziges größeres Projekt von profitorientierten Wohnungsunternehmen in den letzten fünf Jahren zeigen, das bezahlbare Wohnungen gebaut hat. Was nützt mir eine Wohnung für 15 Euro pro Quadratmeter? Ob ich als Suchender eine Wohnung nicht bekomme, weil es sie nicht gibt oder weil ich sie nicht bezahlen kann, am Ende bin ich wohnungslos. Das Unternehmen Deutsche Wohnen hat, seitdem es in Berlin existent ist, noch nicht mal 100 neue Wohnungen gebaut! Vonovia keine 150 Wohnungen! Also auf solche Akteure kann ich für bezahlbaren Wohnungsneubau komplett verzichten. Und die städtischen Wohnungsbaugesellschaften würden viel mehr bauen, wenn es Baukapazitäten gäbe.

Rebecca Kelber: Herr Enzesberger, hat Herr Taheri recht?

Dirk Enzesberger: Tatsächlich würden auch wir Genossenschaften gerne mehr bauen, wenn wir denn mehr Grundstücke hätten. Das ist aber eine ganz andere Frage. Wir können zusammen mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften vielleicht 8.000 Wohnungen im Jahr bauen, dann sind wir aber auch personell am Rande der Kapazitäten. Wir brauchen aber 20.000 neue Wohnungen pro Jahr plus die 200.000 Wohnungen, die fehlen. Damit das, was Herr Taheri vorschlägt, klappt, bräuchte es eine gigantische Umverteilung: Alle Leute, die gerade für Deutsche Wohnen oder für andere Wohnungsunternehmen in Berlin Wohnungen bauen, müssten dann zu den Genossenschaften und den Städtischen kommen. Die Folge wäre ein wirtschaftliches System, dem ich überhaupt nichts abgewinnen kann. Und ich glaube, das ist ja auch ein Teil ihrer Zielstellung, dass Sie eine andere Stadt wollen, als wir haben, Herr Taheri?

Hinter der Idee zu enteignen, steckt noch mehr

Rouzbeh Taheri: Ja. Wir wollen eine andere Stadt! Eine, in der alle eine Wohnung finden, die eine suchen. Und eine ohne Spekulanten. Finden Sie die Geschäftspolitik von Deutsche Wohnen, Vonovia, Akelius und wie sie alle heißen, denn richtig? Finden Sie, dass da nicht eine Regulierung dazugehört, wenn solche Konzerne, die eigentlich Finanzkonzerne und keine Wohnungsunternehmen sind, auf dem Berliner Wohnungsmarkt rumwüten?

Dirk Enzesberger: Mein Job ist es ausdrücklich nicht, die Geschäftspolitik dieser Unternehmen zu verteidigen, die ich auch gar nicht gut genug kenne. Nur so viel: Wir haben in Deutschland einen extrem regulierten Markt. Die meisten dieser Firmen halten sich an die Gesetze, wie den Mietspiegel. Aber die einzelnen, die es nicht tun, müssten stärker kontrolliert werden. Das passiert in Berlin zu wenig.

Rouzbeh Taheri: Ja, damit bin ich komplett einverstanden. Es muss mehr kontrolliert werden. Aber das allein reicht nicht. Die Großen können Sie auf Dauer nicht regulieren. Die haben ein spekulatives Geschäftsmodell. Mit Existenzen von Menschen spekuliert man aber nicht an der Börse.

Dirk Enzesberger: Ich bin jemand, der von der sozialen Marktwirtschaft und von den Dingen, die der Staat in Regeln und Leitplanken vorgibt, mehr überzeugt ist, als den Möglichkeiten den Markt stärker zu regulieren. Der Markt alleine kann den Wohnungsmarkt nicht regeln. Das wäre komplett falsch. Aber wenn er keine Anreize setzt, eine auskömmliche Rendite zu erzielen, dann wird es niemand wagen, in diesen Markt zu investieren.

Rebecca Kelber: An der Stelle würde ich gerne einhaken. Niemand weiß gerade, wie viel die Enteignung kosten würde. Die Schätzungen reichen von acht bis 36 Milliarden Euro. Dabei hat das Land Berlin jetzt schon 62 Milliarden Euro Schulden. Kritiker:innen Ihrer Initiative sagen: viel zu teuer, das kann eine Stadt wie Berlin sich nicht leisten. Herr Taheri, das viele Geld, das die Entschädigung kostet, ist es die Sache wert?

Rouzbeh Taheri: Wir gehen davon aus, dass wir deutlich unter Marktwert entschädigen können, also für weit weniger als 36 Milliarden Euro. Und diese Entschädigungssumme wollen wir über die Mieteinnahmen wieder reinbekommen, das zeigen wir in unseren Szenarien.

Dirk Enzesberger: Aber das geht betriebswirtschaftlich nicht auf. Keine Bank leiht Ihnen für Wohnungen, die 36 Milliarden Euro wert sind, 36 Milliarden. Sondern höchstens 60 Prozent dieses Wertes. Um das restliche Geld zu bekommen, um die Wohnungen aus privater Hand zurückzukaufen, brauchen Sie für die Bank Sicherheiten, die sie woanders herbekommen müssen. Und diese Sicherheiten hat das Land Berlin einfach nicht. Als Betriebswirt sage ich: Das geht gar nicht.

Rouzbeh Taheri: Wir wollen die restliche Summe mit Landesbürgschaften absichern.

Rebecca Kelber: Wie genau soll das funktionieren?

Rouzbeh Taheri: Die Wohnungen sollen nach der Enteignung in eine Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) überführt werden, von der das Land Berlin Eigentümerin ist. Diese Anstalt öffentlichen Rechts wird Kredite für den Wohnungskauf aufnehmen, für die das Land Bürgschaften übernehmen kann. Das ist ein Modell, das Berlin schon jetzt für eine Reihe von eigenen Unternehmen praktiziert. Und diese Bürgschaften führen dazu, dass die AöR sehr günstige Kredite aufnehmen kann.

Rebecca Kelber: Herr Taheri, es stimmt also nicht, dass das Geld, um die Enteignung zu bezahlen, in anderen wichtigen Bereichen des Berliner Haushalts fehlen würde, etwa in der Bildung?

Rouzbeh Taheri: Das Geld für die Entschädigung soll nach unserem Modell nicht aus dem Haushalt finanziert werden. Der Landeshaushalt bleibt unberührt. Ich kann aber versichern, dass wir für deutlich weniger als 36 Milliarden Euro entschädigen können, sonst wird das Gesetz nicht durchkommen.

Dirk Enzesberger: Das kann ja gar nicht in dieser Reihenfolge gehen. Weil der Gesetzgeber im ersten Schritt ein Gesetz erlassen wird, wenn es dazu kommt – und in diesem Rahmen muss die Entschädigungsfrage bereits geklärt sein. Erst danach würden die Gerichte entscheiden, wie hoch die Entschädigungssumme sein muss. Sie können das also gerade gar nicht glaubhaft zusichern.

Rebecca Kelber: Die Finanzierung der Entschädigung ist ein Streitpunkt. Ein anderer, den Kritiker:innen immer wieder anführen, Herr Taheri: Sie wollen alle Unternehmen mit mehr 3.000 Wohnungen enteignen. Warum gerade diese Zahl? Ihre Kritiker:innen sagen, sie sei völlig willkürlich.

Rouzbeh Taheri: Die Grenze haben wir gezogen, indem wir geguckt haben, ob es jenseits dieser Größe noch gute Unternehmen gibt. Und wir haben festgestellt: Bei den rein profitorientierten gehören alle, die über 3.000 Wohnungen besitzen, zu den schlimmen. Sie können bei Vergesellschaftungen solche Grenzen setzen, weil das eine strategische Entscheidung ist, so wie der Staat bei Steuern Grenzen setzen kann: Ab 2.000 Euro zahlst du mehr Steuern.

Rebecca Kelber: Wie haben Sie denn diese Unterscheidung von „guten“ und „schlechten“ Unternehmen getroffen?

Rouzbeh Taheri: Wir haben verglichen, wie sich die Mieten im Vergleich zu den städtischen Wohnungsbaugesellschaften zwischen 2006 und 2019 entwickelt haben. Bei allen Unternehmen über dieser Schwelle waren die Mietsteigerungen mindestens doppelt so hoch wie bei den städtischen. Das ist der wichtigste Indikator für uns. Es gäbe viel über einzelne Unternehmen zu sagen, aber sie alle eint, dass sie durch überdurchschnittliche Mietsteigerungen die Mietpreise in der Stadt nach oben treiben. Dabei betrifft diese Steigerung nicht nur die jeweiligen Bestände der Unternehmen. Über den Mietspiegel haben sie Einfluss auf alle Mieten in der Stadt.

Dirk Enzesberger: Dass diese Grenze so willkürlich ist, ist einer der wesentlichen Kritikpunkte in Gutachten, die sagen: Dieses Enteignungsvorhaben ist rechtlich nicht zulässig. Das wird dann auch wieder nur gekippt.

Es gibt Alternativvorschläge zur Enteignung

Rebecca Kelber: Herr Enzesberger, nach all der Kritik, die wir gehört haben, will ich Sie aber doch mal fragen: Was wären denn Ihrer Meinung nach bessere Vorschläge als die Enteignung? Denn irgendetwas muss ja auf dem Wohnungsmarkt passieren. In dieser Hinsicht ist das Volksbegehren ja ein Schritt in die richtige Richtung, oder nicht?

Dirk Enzesberger: Ich glaube, wir müssen mehr über Neubau reden. Es gibt Leute, die wollen gerne in größere, neuere Wohnungen ziehen und die können sich das auch leisten. Wenn die umziehen, werden ihre alten, günstigeren Wohnungen frei. Das ist bei uns zuletzt vor vier Wochen passiert, als unser letztes Neubauvorhaben fertig wurde.

Rouzbeh Taheri: Das ist bei Ihnen in der Genossenschaft der Fall. Wenn ich auf dem freien Markt in eine teurere Wohnung ziehe, wird meine alte Wohnung auch aber teurer. Da haben wir dann zwei teure Wohnungen. Nur wenn es innerhalb der Genossenschaft passiert, bleibt die alte Wohnung noch günstig. Deshalb ziehen die Leute in Berlin ja auch nicht mehr um.

Dirk Enzesberger: Eine andere Möglichkeit, dem Problem der Wohnungsnot beizukommen, wäre, die Wohnungsbauförderung massiv auszuweiten. Etwa, wenn man das Geld statt für die Enteignung nutzen würde, um Wohnungen für die Mittelverdiener zu bauen. Das, was uns fehlt, ist der Wohnungsbau für den Busfahrer und die Krankenschwester. Die sind anders als Geringerverdiener:innen überhaupt nicht durch irgendwelche Fördermaßnahmen unterstützt. Und wenn man sich darauf konzentrieren würde, dann hätten wir bestimmte Diskussionen, die wir heute haben, gar nicht.

Rouzbeh Taheri: Es gibt eine Wohnungsbauförderung in Berlin, die gerade so reformiert wurde, dass auch die Krankenschwester und der Busfahrer reinkommen. Aber die privaten Akteure nehmen diese Förderung nicht in Anspruch. Es wurde keine einzige Sozialwohnung durch private Akteure in den letzten Jahren gebaut, obwohl es diese Förderung gibt. Weil die privaten Wohnungsbauunternehmen sagen: „Mit Eigentumswohnungen verdiene ich noch mehr Geld!“ Deshalb sage ich: Die sind komplett unnütz für das Ziel, was wir anscheinend beide haben, nämlich eine Wohnraumversorgung für breite Schichten der Bevölkerung.

Rebecca Kelber: Herr Enzesberger, liegt Herr Taheri richtig?

Dirk Enzesberger: In Teilen, ja. Allerdings werden ja auch Eigentumswohnungen für die Krankenschwester gebaut.

Rouzbeh Taheri: Eine Krankenschwester kann es sich nicht leisten, eine Wohnung in Berlin zu kaufen!

Dirk Enzesberger: Für Mitte stimmt das, ja. Aber in Reinickendorf oder in stadtnahen Bereichen sieht das anders aus.

Rebecca Kelber: Würden Sie schlussendlich bei der Aussage mitgehen, dass es sich halt nicht jeder leisten können muss, im Berliner S-Bahn Ring zu wohnen?

Dirk Enzesberger: Tatsächlich ist das so.

Rouzbeh Taheri: Und wer entscheidet, wer sich das leisten kann? Ich will nicht, dass alle Armen rausziehen müssen und es ein Reichen-Ghetto innerhalb des S-Bahn-Rings gibt.

Dirk Enzesberger: Die Frage stellt sich doch gar nicht, weil wir ja gesetzliche Regularien haben wie den Mietspiegel, der das heute schon regelt.

Rouzbeh Taheri: Das ist ein Mieterhöhungsspiegel, der steigt immer weiter!

Dirk Enzesberger: Ja, aber das ist doch normal!

Rouzbeh Taheri: Nein, das ist nicht normal!

Rebecca Kelber: An der Stelle werden Sie sich wohl nicht einigen. Und so oder so: Der Abstimmungstag wird kommen, schon am Sonntag ist es soweit. Wie fühlen Sie sich, wenn Sie daran denken?

Rouzbeh Taheri: Ich freue mich auf den Wahltag, auch auf den Wahlabend. Ich bin sicher, dass wir eine realistische Chance haben, etwas Einmaliges zu schaffen.

Dirk Enzesberger: Das glaube ich auch. Und deshalb blicke ich dem Wahlabend mit großer Skepsis entgegen.

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Dieser Artikel ist erstmals am 21. September 2021 erschienen. Der Vorspann wurde am 19. Januar 2023 aktualisiert.

Redaktion: Esther Göbel; Fotoredaktion und Grafiken: Till Rimmele; Schlussredaktion: Susan Mücke; Audioversion: Rebecca Kelber, Iris Hochberger, Christian Melchert